بررسی جامع انواع قراردادهای پیمانکاری و مدیریت پیمان ساخت

قرارداد پیمانکاری بر حسب مدیریت پیمان یکی دیگر از انواع قرارداد‌های پیمانکاری است. در این نوع قرارداد‌ها درصدی بنا به همه مخارجی که پیمانکار انجام می‌دهد تعیین می‌شود. این درصد با توفق طرفین پیمان است و شامل تمامی مخارج از جمله تمامی خرید‌‌ها و هزینه‌‌های ماشین و ابزارآلات می‌شود. در واقع در این روش کارفرما حد و مرزی برای پرداختی پیمانکار قائل نمی‌شود.

3-انواع قراردادهای پیمانکاری بر حسب پرداخت شرطی:

در این نوع پیمان با توافق کارفرما و پیمانکار شروطی در قرارداد ذکر می‌شود و درصورت انجام تمامی شروط، مبلغ قابل توجهی برای پیمانکار به عنوان پاداش در نظر گرفته می‌شود. به عنوان مثال از پیمانکار درخواست می‌شود در مدت زمان معلوم با هزینه ای معلوم پروژه مورد پیمان، با کیفیت مورد نظر کارفرما اجرا شود و تمامی موارد ذکر شده در قرارداد را انجام دهد و در عوض پاداش خود را دریافت کند. این نوع قرارداد از بین انواع قرارداد‌های پیمانکاری، به عنوان قرارداد اقتصادی شناخته می‌شود و البته انگیزه لازم جهت صرف هزینه بهینه و تحویل به موقع پروژه را برای پیمانکار در پی خواهد داشت.

پرداخت یکجا (Lump Sum Payment):

در این روش از انواع قرارداد پیمانکاری، هزینه کلی پروژه یا بخشی از آن به صورت یک مبلغ ثابت مشخص می‌شود. پیمانکار متعهد می‌شود که کل پروژه را با هزینه معین انجام دهد. این شیوه معمولاً در پروژه‌هایی با محدودیت‌های زمانی و بودجه‌ای کاربرد دارد.

پرداخت بر اساس واحد کار (Unit-Based Payment):

در این روش، هزینه پروژه بر اساس واحدهای مختلف کاری که انجام می‌شود، محاسبه می‌گردد. برای هر واحد کاری (مانند متر مربع بنا، متر مکعب بتن و غیره) یک قیمت مشخص تعیین می‌شود و پیمانکار به ازای تعداد واحدهای کاری که انجام می‌دهد، پرداخت می‌شود. این روش برای پروژه‌هایی با مشخصات فنی ناقص یا قابل تغییر مناسب است.

پرداخت بر اساس هزینه‌ها (Cost-Based Payment):

پیمانکار هزینه‌های واقعی لازم برای انجام پروژه را مستقیماً دریافت می‌کند و هزینه‌های اضافی و سود به آن اضافه می‌شود. معمولاً پیمانکار یک درصد مشخصی از سود را بر اساس هزینه‌های واقعی دریافت می‌کند. این روش برای پروژه‌هایی با مشخصات فنی ناقص یا پروژه‌هایی که نیاز به تغییرات مکرر دارند، مناسب است.

پرداخت مبتنی بر عملکرد (Performance-Based Payment):

پیمانکار به ازای عملکرد و تکمیل بخش‌های مشخصی از پروژه، پرداخت می‌شود. این روش برای پروژه‌هایی با شرایط خاص و نتایج قابل اندازه‌گیری دقیق، مانند پروژه‌های تحقیق و توسعه یا پروژه‌های فناوری، به کار می‌رود.

پرداخت هزینه‌های ثابت (Fixed Cost Payment):

در این روش، مبلغ مشخصی برای پرداخت به پیمانکار تعیین می‌شود و هزینه‌های واقعی پروژه تاثیری در آن ندارد. این روش معمولاً در قراردادهایی که خطرات مالی پیش‌بینی شده است، به کار می‌رود تا هزینه‌ها کنترل شده و پیش‌بینی دقیق‌تری از هزینه‌های پروژه فراهم شود.

پرداخت درصدی (Percentage Payment):

در این روش، مبلغی به پیمانکار بر اساس درصدی از هزینه کل پروژه یا قسمتی از آن پرداخت می‌شود. معمولاً بخشی از هزینه‌ها به عنوان پیش‌پرداخت در ابتدای پروژه و بخش دیگری به عنوان پرداخت نهایی در پایان پروژه تعیین می‌شود.

پرداخت مرحله ای (Milestone Payment)

در این روش، پرداخت‌ها براساس دستیابی به دستاوردهای خاص یا مراحل کلیدی پروژه، که به آنها مایل‌استون‌ها گفته می‌شود، انجام می‌شود. هر بار که پیمانکار یک مایل‌استون را تکمیل کند، مبلغ معینی پرداخت می‌شود. این روش به‌ویژه در پروژه‌های طولانی‌مدت و پیچیده به‌کار می‌رود.

پرداخت مبتنی بر عمرانی (Performance-Based Payment)

در این شیوه، پرداخت‌ها بر اساس عملکرد و تکمیل مراحل مشخصی از پروژه، مانند تحویل موقت، تحویل نهایی و کیفیت بالا، انجام می‌شود. این روش برای پروژه‌هایی با شرایط ویژه و اهداف قابل اندازه‌گیری به کار می‌رود.

در این نوع قرارداد طراحی و اجرای کل پروژه بر عهده پیمانکار است. علت نامگذاری این نوع از قراداد‌های پیمانکاری این است که کارفرما از ابتدا تا انتهای پروژه دخالتی نداشته، و در انتها و پس از اتمام تمامی اعمال تاسیساتی با چرخاندن کلید می‌تواند از ساختمان استفاده نماید. تنها دخالت کارفرما در بخش مناقصه است. این روش نیز روشی اقتصادی است، چرا که تمامی امور به عهده پیمانکار است و عموما در سریع ترین حالت و با بهترین قیمت پروژه به اتمام می‎رسد.

7-قرارداد پیمانکاری IP و IPC

از انواع قرارداد پیمانکاری، قراردادهای پیمانکاری IP (پیمانکاری خصوصی) و IPC (پیمانکاری دولتی) دو نوع اصلی قرارداد در حوزه ‌های مختلف ساخت و ساز، فناوری اطلاعات و ارتباطات و صنعت هستند که تفاوت‌ ها و ویژگی‌ های مختلفی دارند.

قرارداد پیمانکاری IP بین دو طرف خصوصی (شرکت یا فرد حقوقی و حقیقی) منعقد می ‌شود و بیشتر در پروژه ‌های بخش خصوصی مورد استفاده قرار می ‌گیرد. در این نوع قرارداد، شرایط مالی، زمانی و تکلیف‌های پروژه بر اساس توافقات میان طرفین تعیین می‌شود. پیمانکار مسئول اجرای کل پروژه و انجام تمامی فعالیت‌های مرتبط با آن است.

در مقابل، قرارداد پیمانکاری IPC برای پروژه ‌های دولتی یا دولتی تأمین‌کننده (IPF) منعقد می‌شود. این نوع از انواع قرارداد پیمانکاری، به طور عمده از طریق مناقصه عمومی یا مذاکره انجام می‌شود و تحت نظر سازمان‌ها و ادارات دولتی اجرا می‌شود. قوانین و مقررات دقیقی برای این نوع قرارداد وجود دارد که بر اساس آن، پیمانکار موظف به رعایت استانداردها، شفافیت و تکمیل به موقع پروژه است.

این دو نوع قرارداد از انواع قرارداد پیمانکاری، اهمیت تعهدات، انتقال مسئولیت و مدیریت منابع مالی و انسانی برای بهبود اجرای پروژه و ارتقاء کیفیت خدمات بسیار حائز اهمیت است. همچنین، رعایت قوانین مرتبط با امور محیطی، ایمنی و اخلاقی نیز جزء اهداف اصلی این قراردادها محسوب می‌شود.

تقسیم‌بندی انواع قرارداد پیمانکاری بر اساس روش‌های انجام پروژه‌های پیمانکاری

قراردادهای پیمانکاری بر اساس روش‌های اجرای پروژه‌های پیمانکاری به تفکیک نیازها و شرایط مختلف دسته‌بندی می‌شوند. در زیر، انواع قرارداد پیمانکاری بر اساس روش‌های اجرای پروژه‌ها شرح داده شده‌اند:

قراردادهای طراحی-ساخت (Design-Build Contracts): جایگزینی برای کاهش اختلافات میان طراح و سازنده است؛ در این نوع قرارداد، پیمانکار به‌عنوان یک شرکت تکفیری، هم مسئولیت طراحی و هم اجرای پروژه را بر عهده دارد. این نوع قرارداد به‌عنوان یک راهکار انعطاف‌پذیر برای پروژه‌هایی با نیازهای تغییرات زیاد مورد استفاده قرار می‌گیرد.

قراردادهای مدیریت ساخت (Construction Management Contracts): پیمانکار به‌عنوان مدیر ساختاری حضور دارد و مسئولیت مدیریت تمامی جوانب ساخت از جمله انتخاب زیرپیمانکاران، برنامه‌ریزی، کنترل هزینه‌ها و زمان‌بندی را دارد. این روش از انواع قرارداد پیمانکاری برای پروژه‌هایی با پیچیدگی‌های فنی و منابع متعدد مفید است.

قراردادهای مبتنی بر عملکرد (Performance-Based Contracts): پیمانکار را بر اساس نتایج و عملکرد واقعی پروژه ارزیابی می‌کنند و پرداخت های او به تحقق اهداف مشخص و عملکرد اجرایی پروژه وابسته است.
قراردادهای تصمیم (Turnkey Contracts): از انواع قرارداد پیمانکاری، پیمانکار مسئولیت تحویل پروژه کامل و آماده به کار را دارد. این رویکرد مناسب برای افرادی است که تمایل به مشارکت در جزئیات فنی ندارند و می‌خواهند پروژه‌ی خود را به یک پیمانکار ماهر واگذار کنند.

قراردادهای سنتی (Traditional Contracts): قرارداد سنتی از انواع قرارداد پیمانکاری بر اساس روش انجام پروژه می باشد. معمولاً به دو مرحله طراحی و اجرا تقسیم می‌شوند و شامل قراردادهای طراحی-ساخت نیستند. در فاز طراحی، مسئولیت طراحی معماری و فنی پروژه به عهده طراح است، و در مرحله اجرا، پیمانکار اجرایی مسئولیت اجرای طراحی‌های ایجاد شده توسط طراح را بر عهده می‌گیرد.

در راستای تفاوت‌های قراردادهای پیمانی، در قوانین مالیاتی نیز برای ارسال صورت حساب‌های الکترونیکی دستورالعمل‌های متعددی در نظر گرفته شده است. بنابراین، پیش از ارسال صورت حساب الکترونیکی، مطالعه دستورالعمل سازمان مالیاتی بر اساس نوع قراردادهای مورد استفاده توصیه می‌شود.

مطالعه بیشتر: شرایط و قوانین جدید سامانه مودیان مالیاتی

انواع قرارداد پیمانکاری براساس شرایط عمومی پیمان

قراردادهای پیمانکاری عموماً بر پایه شرایط عمومی پیمان تنظیم می‌شوند. این شرایط شامل مجموعه قواعد و ضوابط کلی است که به عنوان چارچوب اصلی برای اجرای پروژه‌های پیمانکاری به کار می‌رود.

شرایط عمومی که توسط سازمان‌ها و نهادهای مختلف تدوین می‌شود، مفاهیم بنیادین و رویه‌های استاندارد این نوع قراردادها را مشخص کرده و به عنوان یک مرجع مشترک بین کارفرما و پیمانکار مورد استفاده قرار می‌گیرد. هدف از تدوین این شرایط، ایجاد یک زبان مشترک و شفاف در انواع قرارداد پیمانکاری و کاهش اختلافات احتمالی است.

به‌طور کلی، شرایط عمومی پیمان شامل بخش‌های زیر است:

• معرفی و تعاریف: ابتدای این قرارداد به معرفی طرفین و توضیح مفاهیم مهمی که در ادامه استفاده می‌شود، اختصاص یافته است. این کار به منظور روشن شدن همه چیز و جلوگیری از هرگونه سوء تفاهم انجام می‌شود.
• شرایط قرارداد: تعیین نوع قرارداد، اهداف پروژه، مدت زمان اجرایی، محدودیت‌های مکانی و دیگر شرایط پایه‌ای مرتبط با قرارداد.
• حقوق و تعهدات طرفین: شامل حقوق و مسئولیت‌های مشتری و پیمانکار، وظایف هر یک از طرفین، و شرایط و مجوزهای مورد نیاز برای اعمال تغییرات در قرارداد.
• قوانین و مقررات اجرایی: تشریح مقررات محلی یا بین‌المللی قابل اجرا در چارچوب قرارداد.
• قوانین حقوقی: شامل مسائل مربوط به حفظ حقوق مالکیت فکری، مسئولیت‌های مدنی، ضمانت‌ها و دیگر قوانین مرتبط.
• شرایط مالی و نحوه پرداخت: شامل روش‌های پرداخت، زمانبندی پرداخت‌ها، مبالغ و شیوه محاسبه آنها.
• ریسک‌ها و بیمه: بیان ریسک‌های مرتبط با پروژه و نیازهای بیمه‌ای مورد انتظار.
• شیوه حل اختلاف: شرایط و مراحل حل اختلافات و رفع انحراف‌ها در پیمان.
• شرایط خاتمه: موارد مربوط به پایان قرارداد، تسلیم نتایج و دیگر مسائل پایانی.
• موارد تکمیلی: سایر موارد خاصی که ممکن است بر اساس ویژگی‌های هر پروژه نیاز باشد.

به یاد داشته باشید که شرایط عمومی پیمان ممکن است با توجه به نوع پروژه، محدودیت‌های قانونی محلی یا ملی و تجارب قبلی تغییر کند. همچنین، معمولاً انواع قرارداد پیمانکاری باید با شرایط ویژه هر پروژه تطبیق یابند تا نیازها و الزامات خاص آن را به‌درستی پوشش دهند.

مطالعه بیشتر: هر چیزی که باید درباره تفاوت پیمان و قرارداد بدانید

سخن آخر:

انواع قرارداد‌‌های پیمانکاری با توافق و با هدف سرعت بخشیدن به انجام پروژه تنظیم می‌شود و برای جلوگیری از ضرر‌های احتمالی هر دو طرف قرارداد باید به تمامی جزئیات کار دقت داشته باشند به همین جهت الزاما خواسته‌‌ها و نیاز‌‌های طرفین باید به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شود تا پروژه در بهینه ترین حالت ممکن پیش رود. ما در این گفتار با کمک کارشناسان و متخصصین حوزه حسابداری و اقتصاد به توضیح چند نمونه از انواع قرارداد‌های پیمانکاری پرداختیم. کاوش فردا همواره در تلاش است تا با ارائه خدمات گوناگون از جمله ارائه نرم افزار‌‌های کاربردی و یا تولید محتوا به روز و مفید همرا‌هان خود را در جهت پیشبرد اهداف خود یاری کند.