مشارکت در ساخت، قراردادی است که در حوزه ساختمان سازی منعقد می شود و در آن، مالک زمین و سازنده، به منظور ساخت بنا، با یکدیگر مشارکت می کنند. این نوع قرارداد، چه برای پروژه های مسکونی و چه تجاری قابل اجراست. با توجه به اهمیت این قرارداد و تأثیر مستقیم آن بر اموال طرفین، قوانین و مقررات ویژه‌ای برای آن تدوین شده است. در ادامه، به بررسی قوانین مشارکت در ساخت و انواع آن خواهیم پرداخت.
نرم افزار حسابداری ابزاری اساسی برای مدیریت مالی پروژه‌های مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. این نرم‌افزارها با ثبت دقیق هزینه‌ها، درآمدها و سایر تراکنش‌های مالی، به افزایش شفافیت و بهبود کنترل پروژه کمک می‌کنند. استفاده از نرم‌افزار حسابداری مناسب، به کاهش اختلافات میان طرفین و تسویه حساب دقیق‌تر منجر می‌شود.
مشارکت در ساخت چیست؟
قبل از اینکه به شرح قوانین مشارکت در ساخت پبردازیم ابتدا به تعریف آن پرداخته ایم. مشارکت در ساخت به عنوان یکی از روش‌های ایجاد سازه‌های ساختمانی به این صورت است که مالک، زمین یا ساختمان خود را به سازنده واگذار می‌کند. در مقابل، سازنده نیز مسئولیت تمام هزینه‌های مرتبط با ساخت را از جمله تخریب، گودبرداری، عملیات اجرایی و نوسازی بر عهده می‌گیرد. نحوه تقسیم واحدهای آپارتمانی که از این مشارکت حاصل می‌شوند، بر اساس دو عامل تعیین می‌شود:
- ارزش زمین
- هزینه‌های تخریب و بازسازی
نکته قابل توجه در اینجا، نوسانات مداوم ارزش و قیمت ملک‌ها و هزینه‌های ساخت است. این تغییرات نباید بر مبالغ تعیین‌شده در قرارداد تأثیر بگذارد. دقت به این موضوع اهمیت زیادی دارد، زیرا نادیده گرفتن آن در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به توقف موقت یا حتی کامل پروژه منجر شود.
مطالعه بیشتر: راهنمای جامع لیست متریال مشارکت در ساخت
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
پیش از آشنایی با قوانین مشارکت در ساخت، بهتر است انواع قراردادهای مربوط به آن را بشناسید. قراردادهای مشارکت در ساخت به چند نوع تقسیم می‌شوند که عبارتند از:
- در ابتدای کار توافق می‌شود که سه دانگ از ملک به سازنده اختصاص یابد.
- یکی از طرفین مالکیت ملک را در اختیار دارد و طرف دیگر مسئولیت تأمین هزینه‌های ساخت را بر عهده می‌گیرد (رایج‌ترین نوع).
- مالک و سازنده یا سرمایه‌گذار توافق می‌کنند که با رسیدن پروژه به مرحله‌ای خاص، مالک یک وکالت بلاعزل برای تنظیم سند انتقال سهم خود به سازنده اعطا کند.
- توافق می‌شود که انتقال سهم از زمین به‌صورت مرحله‌ای انجام گیرد؛ به این معنا که پس از اتمام هر مرحله از کار، یک سهم منتقل شود. برای نمونه، طرفین توافق می‌کنند پس از تکمیل اسکلت‌بندی ساختمان، یک دانگ منتقل شود. باید از پیش تعیین شود که انتقال‌دهنده پس از انجام هر مرحله برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
مطالعه بیشتر: راهنمای جامع سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز
قوانین مشارکت در ساخت
برخی از قوانین مرتبط با ساخت و سازهای مشارکتی عبارتند از:
- سازنده موظف است در طول مدت ساخت، محل مناسبی برای سکونت مالک فراهم کرده و مبلغی را به عنوان ودیعه و اجاره‌بهای یک‌ساله پرداخت کند.
- مسئولیت تمامی خسارات احتمالی، از جمله خسارت به املاک مجاور، بر عهده سازنده است.
- کلیه حوادث ناشی از عملیات ساخت و ساز و مسئولیت بیمه تأمین اجتماعی کارگران نیز به عهده سازنده خواهد بود.
مطالعه بیشتر: راهنمای جامع پروژه های عمرانی: معرفی انواع قراردادها و اجرا
نکات کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت
نکات مهم در مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد زیر است:
- تعیین متراژ و قیمت زمین: اولین و اساسی‌ترین گام، تعیین دقیق متراژ و ارزش زمین است؛ زیرا در صورت مشخص نبودن، مالک متحمل ضرر خواهد شد.
- تعیین زمان شروع و مدت پروژه: تاریخ آغاز و طول مدت پروژه باید در قرارداد ذکر شود تا سازنده ملزم به اتمام کار در موعد مقرر شود.
- محدود کردن اختیارات سازنده: در هنگام عقد قرارداد، از اعطای اختیار تام به سازنده یا سازندگان خودداری کنید.
- تثبیت مبالغ قرارداد: در قرارداد بندی را قرار دهید که تغییرات قیمت ملک و هزینه‌های ساخت، تأثیری بر مبالغ توافق‌شده نداشته باشد.
- حضور مهندس سازه در تنظیم قرارداد: عقد قرارداد با نظارت یک مهندس سازه باتجربه باعث می‌شود که تمام مواد و مصالح مورد نیاز در متن قرارداد قید شوند و از بروز اختلافات کوچک در روند ساخت، مانند نوع بتن یا سنگ، جلوگیری شود.
- مکتوب کردن تعهدات: تمام تعهدات مالک و سازنده به‌صورت کتبی ثبت شود و نسخه اصلی و کپی قرارداد در اختیار هر دو طرف قرار گیرد.
- انعقاد قرارداد در دفتر اسناد رسمی: ترجیحاً قراردادها و تعهدات خود را در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر وکالت ثبت کنید.
- در بالای تمامی صفحات این قرارداد، عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” به عنوان عنوان اصلی ذکر گردد. استفاده از اصطلاحات دیگری همچون مبایعه‌نامه، بیع‌نامه، معامله یا مشارکت مدنی در این قرارداد مجاز نمی‌باشد.
- محدود کردن حق دریافت وام و انتقال قرارداد به افراد دیگر: در قرارداد، سازنده نباید اجازه دریافت وام یا انتقال قرارداد به اشخاص ثالث را داشته باشد.
- تعریف نحوه انتقال سند: نحوه انتقال سند از مالک به سازنده در قرارداد به‌وضوح مشخص شود؛ در صورت تبادل چک، مشخصات آن نیز در قرارداد قید گردد.
- برنامه‌ریزی و زمان‌بندی مراحل ساخت: قرارداد شامل یک برنامه زمان‌بندی باشد و مراحل ساخت، از جمله تاریخ دقیق تخریب، گودبرداری، اسکلت‌بندی (بتنی یا فولادی)، سنگ‌کاری و سرامیک‌کاری، به‌تفصیل با زمان پایان هر مرحله تعیین و ثبت شود. با این برنامه، در صورت تأخیر یا تخلف سازنده، امکان پیگیری قانونی فراهم خواهد بود.
مطالعه بیشتر: نحوه ثبت کدینگ حسابداری پیمانکاری
نکات مهم در مورد سازنده
- پس از امضای قرارداد، به سازنده وکالت غیرحضوری ندهید.
- سازنده‌ای را انتخاب کنید که دارای پروانه اجرا از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن باشد.
- برای ارزیابی دقیق ارزش ملک، از یک کارشناس خبره کمک بگیرید و ارزش‌گذاری ملک را به سازنده واگذار نکنید.
- توان مالی سازنده را ارزیابی کنید؛ در صورت نداشتن آشنایی کافی، می‌توانید از مؤسسات اعتبارسنجی کمک بگیرید.
- در مواردی که سازنده با یک سرمایه‌گذار همکاری دارد، به عنوان مالک باید از این همکاری مطلع باشید و از توان مالی سرمایه‌گذار نیز اطمینان حاصل کنید.
- ذکر عنوان “قرارداد مشارکت در ساخت”: عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” در بالای تمامی صفحات قرارداد آورده شود و از به‌کارگیری عناوینی مانند مبایعه‌نامه، بیع‌نامه، معامله یا مشارکت مدنی خودداری شود.
- محدود کردن حق دریافت وام و انتقال قرارداد به افراد دیگر: در قرارداد، سازنده نباید اجازه دریافت وام یا انتقال قرارداد به اشخاص ثالث را داشته باشد.
- تعریف نحوه انتقال سند: نحوه انتقال سند از مالک به سازنده در قرارداد به‌وضوح مشخص شود؛ در صورت تبادل چک، مشخصات آن نیز در قرارداد قید گردد.
- برنامه‌ریزی و زمان‌بندی مراحل ساخت: قرارداد شامل یک برنامه زمان‌بندی باشد و مراحل ساخت، از جمله تاریخ دقیق تخریب، گودبرداری، اسکلت‌بندی (بتنی یا فولادی)، سنگ‌کاری و سرامیک‌کاری، به‌تفصیل با زمان پایان هر مرحله تعیین و ثبت شود. با این برنامه، در صورت تأخیر یا تخلف سازنده، امکان پیگیری قانونی فراهم خواهد بود.
مطالعه بیشتر: دریافت دموی رایگان نرم افزار حسابداری پیمانکاری
کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟
در بالا به قوانین مشارکت در ساخت اشاره شد. کمیسیون مشارکت در ساخت، مبلغی است که به واسطه گر پرداخت می شود و طبق قانون، هم مالک و هم سازنده مسئول پرداخت آن هستند. با این حال، به دلیل اینکه تمامی هزینه های مرتبط با قرارداد و پس از آن معمولاً بر عهده سازنده است، این هزینه عموماً توسط سازنده پرداخت می‌شود. از طرفی، واسطه ها اغلب نقش تأمین کننده زمین یا ملک را دارند و به همین دلیل، معمولا کمیسیونی از مالک مطالبه نمی‌کنند.
میزان این کمیسیون با توجه به ارزش ملک یا زمین متفاوت بوده و حتی در مناطق مختلف یک شهر مانند تهران نیز متغیر است. شهرستان ها نیز تعرفه‌های متفاوتی دارند. مبلغ کمیسیون معمولاً به صورت توافقی بین واسطه و سازنده تعیین می شود، اما به طور کلی و بر اساس تعرفه اتحادیه املاک، حدود 0.5 تا یک درصد از کل سرمایه آورده مالی در نظر گرفته می‌شود.
روش‌های انتقال مدارک در قرارداد مشارکت در ساخت
به طور معمول، سه روش برای انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد:
- انتقال سند از مالک به سازنده همراه با ارائه چک تضمینی سازنده در ابتدای کار
- انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده پس از اتمام کامل ساختمان
- انتقال تدریجی سند بر اساس میزان سهم توافق‌شده
فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت
فرمول زیر به شما کمک می‌کند تا سهم مشارکت خود را محاسبه کنید:
R= (A% × D)-(G% × M)
پارامترهای این فرمول به شرح زیر هستند:
- R: مبلغ بلاعوض
- A: درصد سهم مالک
- D: کل هزینه ساخت
- G: درصد سهم سازنده
- M: کل ارزش ملک
مزایا مشارکت در ساخت
مالکانی که به دلایل اقتصادی نمی‌توانند به‌تنهایی ملک خود را نوسازی و مدرن کنند، می‌توانند از طریق ساخت و ساز مشارکتی به این هدف دست یابند.
اگر مالک ساختمان پیش از این یک یا دو واحد داشته باشد، با مشارکت در ساخت می‌تواند تعداد واحدهای بیشتری به دست آورد.
سازنده یا سرمایه‌گذار به‌جای اینکه هزینه‌ای برای خرید زمین و هزینه‌ای دیگر برای خرید مصالح ساخت صرف کند، تنها با پرداخت هزینه ساخت و ساز، صاحب یک یا چند واحد ساختمانی (مسکونی، تجاری یا اداری) خواهد شد.
معایب مشارکت در ساخت
یکی از معایب مشارکت در ساخت، عدم آگاهی کامل مالک یا مالکان است که گاهی اوقات منجر به سوء استفاده و کلاهبرداری از سوی سازنده یا سازندگان می‌شود. در برخی موارد، سازنده با آگاهی از ناآگاهی مالک در مورد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تمام اختیارات مربوط به پروژه را به خود می‌گیرد. یکی از نمونه‌های این نوع کلاهبرداری، پیش‌فروش واحدها است؛ به‌طوری‌که سازنده بدون اینکه سرمایه‌ای در پروژه وارد کند، اقدام به فروش واحدها می‌کند. در چنین شرایطی، واضح است که مالک متضرر خواهد شد. بنابراین، تا حد ممکن نباید اختیارات کامل به سازنده داده شود. این رویدادها اهمیت مشاوره و آگاهی از شرایط تنظیم قرارداد و قوانین مشارکت در ساخت را بیشتر آشکار می‌سازد.
مشکل‌دار بودن سند ملک، عدم تنظیم صحیح قرارداد مشارکت و عدم تحویل به‌موقع کار توسط سازنده، از جمله خطراتی هستند که در صورت عدم توجه کامل به جزئیات و عدم آگاهی کافی از قوانین مشارکت در ساخت، ممکن است پیش بیایند. با این حال، این خطرات قابل اجتناب هستند. تنها کافیست با هوشیاری عمل کنید و مشاوره‌های لازم را دریافت کنید یا حتی کار را به افراد متخصص بسپارید.
