مالیات نقل و انتقال ملک، یکی از انواع مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود که هنگام واگذاری ملک توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی در داخل کشور اعمال می‌گردد. این مالیات پس از کسر معافیت‌های قانونی مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه ۱۳۹۴، بر اساس ارزش معاملاتی یا مبلغ دریافتی محاسبه می‌شود. اگر می‌خواهید با جزئیات و مقررات مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک بیشتر آشنا شوید، در این مجموعه مقالات آموزشی مالیاتی با ما همراه باشید.

ثبت دقیق مالیات نقل و انتقال املاک ضروری است. استفاده از نرم‌ افزار حسابداری، دقت محاسبه مالیات را افزایش داده و از بروز خطاهای مالی جلوگیری می‌کند و موجب شفافیت مالی می‌شود.

انواع مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات‌هایی که بر نقل‌وانتقال و فروش املاک اعمال می‌شوند، به چهار گروه اصلی دسته بندی می شوند.

• نقل و انتقال ملک
• انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)
• سود به‌دست‌آمده از ساخت و عرضه ساختمان‌های نوساز
• عایدی حاصل از موافقت مالک یا بهره‌مندی از حقوق مالکانه

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیاتی است که مشمول معافیت‌های مالیاتی نمی‌شود و در زمان خرید و فروش املاک باید پرداخت گردد. بر اساس قانون، مسئول پرداخت این مالیات، مالک ملک یا صاحب حق است که معمولاً فروشنده محسوب می‌شود. پرداخت این مالیات به‌صورت حضوری و از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی انجام شده و مبلغ آن از طریق دستگاه‌های کارت‌خوان (پوز) پرداخت می‌شود.

بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌ها، برای نقل‌وانتقال املاک، مالیاتی برابر با ۵ درصد ارزش معاملاتی آن ملک تعیین شده است. این ارزش، با قیمت فروش ملک متفاوت بوده و معمولاً توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است یک ملک با قیمت فروش سه میلیارد تومان، ارزش معاملاتی سیصد میلیون تومان داشته باشد؛ در این صورت، مالیات آن معادل ۵ درصد از سیصد میلیون، یعنی پانزده میلیون تومان خواهد بود.

مطالعه بیشتر: مالیات تکلیفی چیست و چه کسانی موظف به پرداخت آن هستند؟

اهمیت استفاده از نرم افزار حسابداری در نحوه محاسبه مالیات

استفاده از نرم‌افزارهای حسابداری نقش مهمی در پرداخت مالیات مربوط به خرید و فروش ملک دارد. این نرم‌افزارها با سرعت و دقت بالا، مالیات‌های مربوط را به‌درستی محاسبه می‌کنند. به‌خصوص وقتی قوانین مالیاتی پیچیده یا در حال تغییر باشند، این نرم‌افزارها کمک می‌کنند تا محاسبات دقیق و به‌روز انجام شود و از اشتباهات جلوگیری شود. همچنین با ثبت دقیق اطلاعات، کار حسابداری و تهیه گزارش‌های مالی راحت‌تر انجام می‌شود و در زمان بررسی مالیاتی، شفافیت و درستی اطلاعات را تضمین می‌کنند.

مطالعه بیشتر: دریافت دموی رایگان نرم افزار حسابداری پیمانکاری

نحوه محاسبه مالیات انتقال مالکیت ملک

برای محاسبه مالیات نقل و انتقال یک ملک، ابتدا باید ارزش معاملاتی آن را از جدول‌های تعیین‌شده توسط کمیسیون تقویم املاک پیدا کنید. سپس این مقدار را در ۵ درصد ضرب کنید تا میزان مالیات مشخص شود.

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات = ۵٪ × ارزش معاملاتی ملک

روش محاسبه مالیات مربوط به خرید و فروش املاک تجاری

اگر فردی بخواهد سرقفلی مغازه یا ملک تجاری‌اش را در ازای دریافت وجهی به شخص دیگری منتقل کند، موظف است ۲ درصد از مبلغ معامله را به عنوان مالیات به دولت بپردازد. به همین دلیل، در صورتی که ارزش سرقفلی حدود ۳ میلیارد تومان باشد، میزان مالیات پرداختی برابر با ۶۰ میلیون تومان خواهد بود.

روش محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

برای روشن‌تر شدن نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، بهتر است از یک مثال استفاده کنیم: فرض کنید فردی ملکی مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومان را به قیمت ۸۰۰ میلیون تومان به یک نهاد یا شرکت دولتی واگذار می‌کند. در این حالت، مالیات تعلق‌گرفته به این معامله معادل ۵ درصد مبلغ کل خواهد بود؛ بنابراین، مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

روش پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک چگونه است؟

طبق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، پرداخت هزینه انتقال سند ملک و مالیات مربوط به نقل‌وانتقال املاک باید به‌صورت فوری و در محل دفاتر اسناد رسمی انجام شود. بر اساس همین ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است شرایط لازم برای دسترسی سازمان امور مالیاتی به سامانه ثبت الکترونیک را فراهم آوردبا محاسبه مبلغ مالیات در دفترخانه، مودیان این امکان را دارند که همان‌جا نسبت به پرداخت آن اقدام نمایند. در نتیجه، دیگر نیازی به مراجعه حضوری به سازمان امور مالیاتی وجود نخواهد داشت.

سیستم پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

سازمان امور مالیاتی کشور به منظور راحت‌تر کردن دسترسی مودیان به خدمات مختلف، سامانه‌ای آنلاین ایجاد کرده است. این سامانه تحول بزرگی در نحوه ارائه خدمات مالیاتی ایجاد کرده و از جمله مهم‌ترین امکانات آن، ثبت آنلاین اظهارنامه مالیاتی است. با راه‌اندازی این سامانه، مراجعه حضوری برای ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات نقل‌وانتقال املاک دیگر امکان‌پذیر نیست. مودیان می‌توانند با مراجعه به این سایت، اظهارنامه‌های خود را ثبت و ارسال کنند.

مطالعه بیشتر: مهم ترین نکاتی که باید درباره سامانه مودیان مالیاتی بدانید

معافیت مالیات نقل و انتقال ملک

در زمینه مالیات نقل‌ و انتقال املاک، مواردی وجود دارد که از پرداخت این مالیات معاف هستند. در ادامه به برخی از آن ها اشاره شده است.

• املاکی که بر اساس ماده ۳۴ قانون ثبت (مصوب مرداد ۱۳۲۰) و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
• اولین فروش قطعی واحدهای مسکونی با قیمت ارزان یا متوسط، مشروط بر اینکه این واحدها ظرف ده سال پس از تصویب قانون ساخته شده و حداکثر تا یک سال بعد از پایان مهلت اجرای طرح به فروش برسند، مشمول معافیت از مالیات نقل و انتقال هستند. ضوابط و قیمت‌ها توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت اقتصاد مشخص می‌شود.
• در صورتی که ملکی که در فهرست آثار ملی ثبت شده، به سازمان میراث فرهنگی منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال معاف خواهد بود. در صورتی که این املاک در اختیار اشخاص باقی بمانند، از پرداخت نیمی از مالیات بر درآمد املاک معاف خواهند بود.
• در صورتی که ملکی با مبایعه‌نامه فروخته شده و مالک روی آن ساختمان احداث کرده باشد، هنگام انتقال رسمی و با تأیید شهرداری یا مراجع قانونی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته نمی‌شود.
• اگر مالیات نقل و انتقال پرداخت شده باشد ولی معامله به ثبت نرسد، با درخواست مؤدی و تأیید دفترخانه رسمی مبنی بر عدم ثبت معامله، اداره مالیات موظف است طی ۱۵ روز مبلغ پرداختی را بازگرداند.
• در مورد املاکی که فاقد سند رسمی بوده و در تصرف شخصی قرار دارند (املاک دستدارمی)، متصرف در حکم مالک محسوب شده و هنگام انتقال، مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال خواهد بود.
• در املاک اوقافی، مستأجر تنها برای زمین (عرصه) مشمول مالیات نقل و انتقال است.

مطالعه بیشتر: نحوه بررسی و اعتراض به برگه تشخیص مالیاتی: مراحل و نکات

اسناد مورد نیاز برای انجام پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای انجام نقل و انتقال ملک، ارائه برخی مدارک ضروری است؛ مدارکی که در طول سال‌ها معمولاً تغییر چندانی نداشته‌اند. هنگام مراجعه برای انجام امور اداری مربوط به انتقال مالکیت، همراه داشتن اسناد زیر الزامی است:

• استعلام دفترخانه به نام خریدار
• تصویر (فتوکپی) اسناد مالکیت، اعم از رسمی، قراردادی یا اجاره‌نامه
• تصویر گواهی صادره از شهرداری
• تصویر شناسنامه خریدار یا خریداران
• تصویر شناسنامه فروشنده یا فروشندگان
• تصویر کارت ملی خریدار یا خریداران (پشت و رو)
• تصویر کارت ملی فروشنده یا فروشندگان (پشت و رو)
• تصویر صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
• تصویر پروانه ساختمان
• تصویر گواهی پایان کار
• تصویر گواهی حصر وراثت (در صورتی که ملک موروثی باشد)
• گواهی پرداخت مالیات بر ارث (فرم شماره ۱۹)
• نقشه و کروکی محل ملک
• نشانی دقیق ملک